Nieruchomości w Niemczech

I. Nieruchomości w Niemczech

Ceny nieruchomości w Berlinie są niższe, niż w innych podobnej wielkości stolicach zachodnioeuropejskich państw. Co więcej, ceny mieszkań w Berlinie są często na podobnym poziomie, jak w Warszawie.

Z obserwacji poczynionych w ciągu ostatnich lat i zawartych w tym czasie transakcji można stwierdzić, że kryzys ekonomiczny nie wpłynął na ceny nieruchomości w Niemczech. Ceny nie spadły, a w niektórych lokalizacjach Berlina rosną nadal. Na szybki wzrost wpływ ma przede wszystkim stale rosnąca atrakcyjność tego miasta, która przyciąga zarówno Niemców, jak i obcokrajowców.

W porównaniu do innych miast Berlin oferuje bardzo dobrą i szybką stopę zwrotu oraz wysoki wzrost wartości z inwestycji, co czyni z nich pod tym względem jedne z najatrakcyjniejszych miejsc w Europie.

II. Zakup nieruchomości

Kupno nieruchomości w Niemczech

Opłaty notarialne ustalane są przez prawo i zależą od rodzaju umowy i wartości nieruchomości. Niemieckie prawo wymaga, aby umowy sprzedaży i zakupu były poświadczone notarialnie. Koszty zakupu nieruchomości w Niemczech są uważane za stosunkowo niskie i porównywalne z tymi samymi kosztami w Polsce.

Procedury nie są skomplikowane, a berlińskie Biuro Handlowe Kancelarii Nieruchomości CLASS Sp. z o.o. udzieli Państwu wszelkiej niezbędnej pomocy. Dodatkowo, notariusz przeprowadzający transakcje jest odpowiedzialny za zweryfikowanie wszystkich zagadnień własnościowych oraz finansowych przygotowywanej transakcji.

Prawo własności nieruchomości jest przenoszone w momencie dokonania płatności. Opłata notarialna oraz rejestracja wynosi z reguły około 1,5% ceny nieruchomości.

Prawa i obowiązki właściciela nieruchomości

Najemcy mają w Niemczech mocne prawa, chociaż nie tak silne jak np. w Skandynawii. Umowy najmu są z reguły zawierane na czas nieokreślony, a poziom czynszów jest ustalany zgodnie z „Mietspiegel”, tabelą publikowaną co roku przez władze miasta. W tabeli tej są zawarte przedziały czynszów za m2, które można legalnie pobierać, dla określonej lokalizacji oraz określonego standardu mieszkania.

Czynsz płacony przez najemców składa się z dwóch niezależnych części – „Miete” (czynsz) oraz „Nebenkosten” (koszty dodatkowe). Koszty dodatkowe właściciel budynku pobiera proporcjonalnie od wszystkich najemców. Sumy te odzwierciedlają koszty dóbr użytkowanych przez wszystkich mieszkańców – np. woda, gaz, wywóz śmieci.

Ten sposób rozliczania czynszu chroni właściciela przed wahaniami cen mediów (gazu, wody etc.). Dodatkowo najemca zazwyczaj wpłaca depozyt (kaucję). W razie gdy najemca ma problemy z płatnościami właściciel budynku może skorzystać z depozytu w ramach rozliczenia.
 
Opodatkowanie niemieckich nieruchomości

Przy transakcji kupna nieruchomości należy opłacić podatek od przeniesienia własności nieruchomości. Podatek ten wynosi 3,5% ceny kupna (w Berlinie 4,5%). Podatek ten jest naliczany przy każdej transakcji związanej z nieruchomościami i jest płacony przez nabywcę.

Właściciel budynku musi opłacić podatek od nieruchomości – „Grundsteuer”. Ten lokalny podatek oparty jest na specjalnej wartości nieruchomości, zazwyczaj znacznie niższej od wartości rynkowej. Obciążenie podatkowe zależy od władz miasta, w którym znajduje się nieruchomość. Podatek od nieruchomości może zostać odliczony od podatku dochodowego.

Na mocy postanowień zawartych w Artykule 6 Umowy w sprawie unikania podwójnego opodatkowania między Republiką Federalną Niemiec a Rzeczpospolitą Polską właściciel nieruchomości podlega opodatkowaniu w kraju, w którym znajduje się nieruchomość.

III. Berlin

Z populacją wielkości 3,4 miliona mieszkańców w swoich granicach, Berlin jest największym miastem Niemiec i drugim największym miastem Unii Europejskiej.

Berlin to jedno z najbardziej wpływowych centrów europejskiej polityki, kultury i nauki. Miasto jest ważnym węzłem komunikacyjnym oraz domem dla znakomitych uniwersytetów, teatrów, muzeów, orkiestr, festiwali i wydarzeń sportowych. Odbywający się co roku festiwal filmowy Berlinale jest jedną z najważniejszych imprez tego typu na świecie. Berlin jest wielkim ośrodkiem akademickim ze 130. tysiącami studentów studiujących w 25 szkołach wyższych.

Miasto jest dynamicznie rozwijającym się ośrodkiem turystycznym, który po Londynie i Paryżu jest najczęściej odwiedzanym miejscem w Europie. Dodatkowo Berlin jest jednym z dwóch największych międzynarodowych centrów kongresowych świata.

Ekonomia Berlina opiera się na sektorze usług, włączając w to różnorodny przedział przedsiębiorstw związanych z mediami oraz nauką, instytutów badawczych i nowych technologii. Szybko rosnącymi sektorami gospodarki są ochrona zdrowia, biotechnologia, farmacja, mobilne technologie – informatyka i komunikacja, media, reklama, design oraz transport. Wszystkie powyższe cechy wpływają na niezwykłą atrakcyjność miasta.

Jest jeszcze jeden czynnik czyniący z Berlina miasto wyjątkowe. Jest to właśnie rynek nieruchomości, z powodu którego Kancelaria Nieruchomości CLASS Sp. z o.o. zdecydowała się utworzyć w Berlinie swoje Biuro Handlowe.

Wojciech Dominiczak
Mikołaj Grott

WCN Berlin Wall GmbH 
Kancelaria Nieruchomości CLASS Sp. z o.o.
Biuro Handlowe
Rankestrasse 26
10789 Berlin
NIEMCY