I. Nieruchomości w Niemczech
Ceny nieruchomości w Berlinie, Görlitz czy Magdeburgu są zdecydowanie niższe niż w innych podobnej wielkości, zachodnioeuropejskich miastach. Co więcej, ceny mieszkań w Berlinie są niższe niż w Warszawie, a często porównywalne z cenami występującymi w Bydgoszczy.
Niemiecki rynek nieruchomości rozwija się niezwykle szybko, a ceny stale rosną. Z obserwacji poczynionych w ciągu ostatnich miesięcy można stwierdzić, że kryzys ekonomiczny nie wpłynął na ceny nieruchomości w Niemczech. Ceny nie spadły, a w niektórych lokalizacjach Berlina rosną nadal. Na szybki wzrost wpływ ma przede wszystkim stale rosnąca atrakcyjność tego miasta, która przyciąga zarówno Niemców jak i obcokrajowców.
W porównaniu do innych miast, Berlin, Görlitz czy Magdeburg, oferują bardzo dobrą i szybką stopę zwrotu oraz wysoki wzrost wartości z inwestycji, co czyni z nich pod tym względem jedne z najatrakcyjniejszych miejsc w Europie.
II. Wschodnie Niemcy
Nie tylko Berlin, ale także i nieruchomości we wschodnich Niemczech, są niezwykle interesującym polem inwestycyjnym. Wynika to z wielu czynników.
Zjednoczenie Niemiec spowodowało unikalną sytuację. Siła gospodarcza Niemiec zachodnich przyniosła we wschodnich landach wiele korzyści, głównie ogromne inwestycje w latach dziewięćdziesiątych. Jednak stała się również problemem powodując m.in. dużą migrację ludności na zachód i utrudniając wschodnim przedsiębiorstwom konkurencję na nowym lokalnym rynku. Problemy te zaczynają obecnie tracić na znaczeniu, a wschodnie landy coraz lepiej wykorzystują doskonałą infrastrukturę i położenie geograficzne.
Dzięki ogromnym inwestycjom w latach dziewięćdziesiątych XX wieku infrastruktura znajduje się na najwyższym europejskim poziomie. Program „Aufbau Ost” zakładał modernizację dróg, sieci kolejowych, szkół oraz budynków i obszarów użyteczności publicznej. Dzięki temu niektóre regiony Niemiec wschodnich dysponują lepszą infrastrukturą niż miasta zachodnie. Przeprowadzono również na szeroką skalę renowację budynków. Standard remontów był niezwykle wysoki, a ich koszty często przekraczały wartość budynków. W ten właśnie sposób praktycznie całkowicie odnowione zostało miasto Görlitz gdzie renowacji poddano ponad dwie trzecie budynków.
Odpływ ludności na zachód zdecydowanie zmalał. Wielu ludzi wraca. W miastach powyżej 50. tysięcy mieszkańców obserwuje się wręcz wzrost liczby ludności. Co ciekawe, zanotowano wzrost liczby rodzin o 10%. Rozszerzenie strefy Schengen w grudniu 2007 otwiera ogromne perspektywy dla rynku nieruchomości we wschodnich Niemczech.
Kolejnym czynnikiem jest atrakcyjna stopa zwrotu w przypadku wynajmu. Zyskowność jest często wyższa niż w przypadku podobnych inwestycji w Polsce. W przypadku wschodnich Niemiec inwestuje się jednak w piękne, wyremontowane kamienice otoczone przez doskonale rozwiniętą, niemiecką infrastrukturę.
Wszystkie przedstawione powyżej okoliczności powodują, że w chwili obecnej wartość nieruchomości we wschodnich Niemczech jest silnie zaniżona. Na skomplikowanym, światowym rynku nieruchomości wschodnie Niemcy oferują ogromny, typowy dla krajów Wschodniej Europy potencjał łącząc go z ograniczonym ryzykiem wypływającym ze stabilności Niemiec, największego światowego eksportera oraz 5. gospodarki świata.
III. Zakup nieruchomości
Kupno nieruchomości w Niemczech
Opłaty notarialne ustalane są przez prawo i zależą od rodzaju umowy i wartości nieruchomości. Niemieckie prawo wymaga, aby umowy sprzedaży i zakupu były poświadczone notarialnie.
Koszty zakupu nieruchomości w Niemczech są uważane za stosunkowo niskie i porównywalne z tymi samymi kosztami w Polsce.
Procedury nie są skomplikowane, a berlińskie Biuro Handlowe Kancelarii Nieruchomości CLASS Sp. z o.o. udzieli Państwu wszelkiej niezbędnej pomocy. Dodatkowo, notariusz przeprowadzający transakcje jest odpowiedzialny za zweryfikowanie wszystkich zagadnień własnościowych oraz finansowych przygotowywanej transakcji.
Prawo własności nieruchomości jest przenoszone w momencie dokonania płatności. Opłata notarialna oraz rejestracja wynosi z reguły około 1,5% ceny nieruchomości.
Prawa i obowiązki właściciela nieruchomości
Najemcy mają w Niemczech mocne prawa, chociaż nie tak silne jak np. w Skandynawii. Umowy najmu są z reguły zawierane na czas nieokreślony, a poziom czynszów jest ustalany zgodnie z „Mietspiegel”, tabelą publikowaną co roku przez władze miasta. W tabeli tej są zawarte przedziały czynszów za m2, które można legalnie pobierać, dla określonej lokalizacji oraz określonego standardu mieszkania.
Czynsz płacony przez najemców składa się z dwóch niezależnych części – „Miete” (czynsz) oraz „Nebenkosten” (koszty dodatkowe). Koszty dodatkowe właściciel budynku pobiera proporcjonalnie od wszystkich najemców. Sumy te odzwierciedlają koszty dóbr użytkowanych przez wszystkich mieszkańców – np. woda, gaz, wywóz śmieci.
Ten sposób rozliczania czynszu chroni właściciela przed wahaniami cen mediów (gazu, wody etc.). Dodatkowo najemca zazwyczaj wpłaca depozyt (kaucję). W razie gdy najemca ma problemy z płatnościami właściciel budynku może skorzystać z depozytu w ramach rozliczenia.
Opodatkowanie niemieckich nieruchomości
Przy transakcji kupna nieruchomości należy opłacić podatek od przeniesienia własności nieruchomości. Podatek ten wynosi 3,5% ceny kupna (w Berlinie 4,5%). Podatek ten jest naliczany przy każdej transakcji związanej z nieruchomościami i jest płacony przez nabywcę.
Właściciel budynku musi opłacić podatek od nieruchomości – „Grundsteuer”. Ten lokalny podatek oparty jest na specjalnej wartości nieruchomości, zazwyczaj znacznie niższej od wartości rynkowej. Obciążenie podatkowe zależy od władz miasta, w którym znajduje się nieruchomość. Podatek od nieruchomości może zostać odliczony od podatku dochodowego.
Na mocy postanowień zawartych w Artykule 6 Umowy w sprawie unikania podwójnego opodatkowania między Republiką Federalną Niemiec a Rzeczpospolitą Polską właściciel nieruchomości podlega opodatkowaniu w kraju, w którym znajduje się nieruchomość.
Görlitz
Görlitz (57.000 mieszkańców), najdalej wysunięte na wschód miasto Niemiec, graniczy bezpośrednio z Polską, z miastem Zgorzelec (32.000 mieszkańców). Nysa Łużycka dzieli te dwa miasta, które kiedyś stanowiły jeden organizm miejski. W chwili obecnej, po wstąpieniu Polski do strefy Schengen współpraca obu miast rozwija się coraz lepiej, czego dowodem jest projekt „Euromiasto” zakładający ponowne połączenie miast w ramach Unii Europejskiej.
Rozszerzenie strefy Schengen stwarza dla Görlitz duży potencjał rozwoju. Jako największe oraz najpiękniejsze miasto regionu przyciąga mieszkańców Polski i Czech zainteresowanych wynajmem lub kupnem mieszkań. W Görlitz znajdują się również duże zakłady przemysłowe takich firm jak Siemens czy Bombardier.
Görlitz jako jedno z nielicznych niemieckich miast nie ucierpiało w czasie wojny. Z tego względu jest przez wielu uważane za najpiękniejsze miasto w Niemczech. Zachowana jest piękna średniowieczna, renesansowa oraz barokowa zabudowa starego miasta. Inne części miasta charakteryzują pięknie wyremontowane kamienice, głównie z XIX wieku. Prawie całe centrum jest wpisane w rejestr zabytków. Łącznie ponad 3.500 chronionych budynków stanowi największy w Niemczech pomnik przestrzeni miejskiej.
Magdeburg
Magdeburg, którego historia rozpoczyna się w roku 805, dzisiejsza stolica Saksonii-Anhalt (Sachsen-Anhalt), zaskakuje bogactwem świadectw swej historii. Na wizerunek miasta składa się zarówno kulturowe dziedzictwo i historyczne budynki, jak i ogromne budowle z okresu socjalistycznej urbanistyki.
Historia miasta jest bardzo burzliwa. Magdeburg był poważnie niszczony, przeżywał okresy rozkwitu, to wszystko złożyło się na dzisiejszy kształt miasta. Zachowane zabytki architektury wszystkich stylów, jak Katedra Cesarska (Kaiserdom) i klasztor Najświętszej Marii Panny (Kloster Unser Lieben Frauen) przypominają o przepychu i bogactwie dawnego cesarskiego miasta.
Licząca 230.000 mieszkańców stolica landu Sachsen-Anhalt spełnia swoje zadania jako centrum regionu. Stanowi ważny ośrodek komunikacyjny, gospodarczy oraz kulturalny. Jest siedzibą uniwersytetu, wielu muzeów, teatrów. Miasto dzięki swojej historii oraz dużej liczbie zabytków rozwija się jako ważny punkt turystyczny.
Berlin
Z populacją wielkości 3,4 miliona mieszkańców w swoich granicach, Berlin jest największym miastem Niemiec i drugim największym miastem Unii Europejskiej.
Berlin to jedno z najbardziej wpływowych centrów europejskiej polityki, kultury i nauki. Miasto jest ważnym węzłem komunikacyjnym oraz domem dla znakomitych uniwersytetów, teatrów, muzeów, orkiestr, festiwali i wydarzeń sportowych. Odbywający się co roku festiwal filmowy Berlinale jest jedną z najważniejszych imprez tego typu na świecie. Berlin jest wielkim ośrodkiem akademickim ze 130. tysiącami studentów studiujących w 25 szkołach wyższych.
Miasto jest dynamicznie rozwijającym się ośrodkiem turystycznym, który po Londynie i Paryżu jest najczęściej odwiedzanym miejscem w Europie. Dodatkowo Berlin jest jednym z dwóch największych międzynarodowych centrów kongresowych świata.
Ekonomia Berlina opiera się na sektorze usług, włączając w to różnorodny przedział przedsiębiorstw związanych z mediami oraz nauką, instytutów badawczych i nowych technologii. Szybko rosnącymi sektorami gospodarki są ochrona zdrowia, biotechnologia, farmacja, mobilne technologie – informatyka i komunikacja, media, reklama, design oraz transport. Wszystkie powyższe cechy wpływają na niezwykłą atrakcyjność miasta.
Jest jeszcze jeden czynnik czyniący z Berlina miasto wyjątkowe. Jest to właśnie rynek nieruchomości, z powodu którego Kancelaria Nieruchomości CLASS Sp. z o.o. zdecydowała się utworzyć w Berlinie swoje Biuro Handlowe.
Wojciech Dominiczak
Kancelaria Nieruchomości CLASS Sp. z o.o.
Biuro Handlowe
Rankestrasse 26
10789 Berlin
NIEMCY
